ACQUISTO CASA
Per completare l’argomento della casa, accontentando l’amico Rudy, vado a descrivere sinteticamente ciò che ritengo possa essere integrato ad ogni altra esperienza, per dare più punti di vista di un'unica grande questione.
E, lungi dal voler fare un trattato sulle compravendite immobiliari, cercherò di dare alcune indicazioni, che non sono le solite che trovate in giro (o forse si, mi direte), ma che spero diano indicazioni nuove e aggiuntive rispetto a quelle che già normalmente sono in possesso di chi si muove per acquistare (o per vedere) casa.
Ovviamente per alcuni saranno indicazioni scontate, perché già si sono imbattuti direttamente in questa materia, ma di certo potranno essere ottimi spunti per chi si accinge per la prima volta a pensare di voler acquistare una casa.
Per quanto riguarda l’acquisto di un’abitazione, ho trovato utile e lo consiglio, specializzarsi in una zona della quale si dovranno ben conoscere caratteristiche delle abitazioni e farsi, in tal modo, un’idea abbastanza precisa del costo per tipologia.
A questo fine può essere opportuno visitare anche abitazioni più piccole o più grandi rispetto alle proprie esigenze, proprio per farsi un’idea quanto più precisa dei valori, nel determinato momento di mercato, delle unità abitative delle quali si andrà eventualmente a valutare l’acquisto.
Altro aspetto che diventa centrale nelle nostre decisioni e che può farci arrivare ad una conclusione coerente con le nostre possibilità, è la considerazione delle variabili di costo da considerare.
Ed infatti, generalmente, si da importanza alle macrovoci (costo casa, costo notaio, costo agenzia, ecc), senza preoccuparsi di tenere presente, perché ritenute trascurabili, altre voci, che una volta messe insieme, possono in ogni caso far soffrire il nostro budget o addirittura rendere l’acquisto non possibile.
E’ bene tenere il successivo elenco come una mappa delle voci da considerare in un acquisto, non avendo lo stesso valore esaustivo, anche se dovrebbe ricoprire circa l’80-90% degli elementi di costo da tenere bene a mente nella loro realistica quantificazione. Ve ne potranno essere altri, anche apparentemente occulti, legati a situazioni specifiche in cui venga a trovarsi l’immobile o la persona che deve acquistare. Ed in questo caso la fretta non è mai buona consigliera.
Andiamo all’elenco:
Prezzo della casa (ovviamente). Il prezzo proposto dall’Agenzia è sempre un po’ superiore alle effettive intenzioni di realizzo del venditore. Mediamente questa riduzione è del 4-5%, associato, nell’anno 2009 appena trascorso, ad un altro 4-5% medio, dovuto alle difficoltà che sta vivendo il mercato immobiliare (altro argomento che vorrebbe un post a se, ma sul quale non mi soffermerò in quanto è argomento diffusamente conosciuto). Le stime dei principali studi di ricerca sul mattone, parlano, per il 2010, di un’altra piccola contrazione media dei prezzi (circa il 2-3% medio), e prevedono (a dire la verità già lo prevedevano per il 2010) una ripresa dal 2011 (vedremo).
Imposta di registro, Imposta catastale e Imposta Ipotecaria. Le 3 imposte principali che gravano sull’immobile all’atto dell’acquisto e che sono, dal punto di vista fiscale, differenti a seconda che si tratti di prima casa (molto vantaggiose) o altra casa (più penalizzanti).
Costo del Notaio. Il costo del notaio può riguardare: atto di compravendita; atto di Mutuo (qualora si acquisti la casa con un mutuo ipotecario); eventuale atto di separazione beni (principalmente per motivi fiscali, ma spesso per motivi di carattere familiare). E’ buona prassi farsi quotare tutti gli atti dal Notaio, tenendo presente che alcune operazioni (come ad esempio la separazione dei beni che precede la compravendita) possono essere inglobate nello stesso atto.
Spese di accensione del Mutuo. Spesso, quando si pensa al valore di mutuo da chiedere (o comunque max ottenibile), non si considera che a tale importo andranno sottratte le spese della banca per l’accensione dello stesso. Queste spese possono variare al variare degli importi richiesti. A titolo esemplificativo si rammentano le commissioni di istruttoria, le visure ipocatastali, il costo per la polizza incendio e scoppio, il costo del tecnico per la stima e l’imposta di bollo.
Costo Agenzia per l’intermediazione. A seconda dell’importo della Compravendita la provvigione può essere una percentuale o un fisso pattuito. Generalmente più cresce l’importo e più è probabile che si riesca a concordare un importo fisso forfettario.
Infine si devono tener presenti tutta una serie di spese che in quasi ogni caso dovremo sostenere, anche successive all’acquisto. Ad esempio le spese di trasloco, eventuali spese per la sistemazione della casa (sistemazione degli impianti, imbiancatura ecc) o costi per la ristrutturazione; allacciamento delle utenze, eventuale sistemazione ed adattamento dei propri mobili agli impianti o alle dimensioni della nuova casa, ecc.
VENDITA CASA
Per quanto riguarda la vendita, la problematica è legata soprattutto al fatto che, chi vende, generalmente, deve acquistare un’altra abitazione e pertanto si troverà a fare tutte le valutazioni fatte al punto precedente, relativamente all’acquisto della casa.
L’unica preoccupazione del venditore sembrerebbe quella di realizzare un prezzo almeno non inferiore rispetto al prezzo medio di mercato (salvo riuscire a trovare un acquirente che apprezzi eventuali interventi decorativi o funzionali fatti realizzare all’interno della casa da vendere e che possono generare quelle differenze di prezzo tra immobili di una stessa zona, oltre ovviamente a tutti gli altri comuni elementi di valutazione tipo l’esposizione, il piano, la vicinanza ai servizi ecc).
Ovviamente il tempo previsto e necessario per arrivare alla vendita, può far lievitare il prezzo di vendita. Si consideri che, da un’analisi dell’Ufficio Studi di una importante rete di Agenzie immobiliari, si è potuto rilevare che all’inizio dell’anno trascorso i tempi per la vendita di un immobile sono oscillati mediamente dai 140 ai 170 giorni a seconda delle differenti zone geografiche e urbane. Questo ci fa capire che non bisogna avere fretta quanto si vende o acquista casa. Ovviamente le circostanze personali possono spingere ad accorciare i tempi, ma per questo bisogna mettere in conto una riduzione degli importi che ci si aspetta di incassare.
Altra problematica di questo periodo, che fa allungare i tempi di vendita, è il fatto che, il mercato immobiliare di circa 2-3 anni fa, ha raggiunto un punto molto alto, per cui chi ha comprato a prezzi considerevoli non vuole ovviamente perdere i soldi investiti.
Oggi, infatti, il mercato è cambiato, gli Istituti di credito hanno regole più stringenti nella concessione del credito e pertanto la possibilità di accedere ad immobili a cui si poteva arrivare fino a poco tempo fa, diminuisce. Basti pensare che fino a qualche anno fa, le banche arrivavano a concedere mutui fino al 100% del prezzo di mercato dell’immobile, con proporzioni di rata rispetto al reddito, molto alte.
Oggi, al contrario, le banche finanziano, generalmente, salvo alcuni casi di immobili particolarmente “liquidi”, max fino al 70-80% del valore, con rapporti di rata rispetto al reddito intorno ad 1/3. Per ovviare a quest’ultimo problema, si sono allungare le scadenze dei mutui fino a 40 anni, in modo da consentire l’abbassamento della rata entro il valore. Più difficile è invece superare le soglie di percentuale finanziabile rispetto al valore di mercato dell’immobile.
Vi metto di seguito il link ad una guida ai Mutui, redatta dalla Banca d’Italia
Per chi invece ha già un Mutuo ed ha avuto difficoltà nel trascorso anno (licenziamento, cassa integrazione, un lutto), dal 1° febbraio sarà possibile chiedere allo sportello della propria banca (quelle che hanno aderito), la sospensione delle rate sui prestiti per 12 mesi (se vi interessa vi consiglio di approfondire l’argomento).
Post
Nessun commento:
Posta un commento